Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz wurde beschlossen
15.07.2026 | Stefanie Kunze, Julia Nickenig
Sehr geehrte Damen und Herren,
am vergangenen Freitag, den 10.07.2026, wurde das „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“ (Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz: GModG) von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Das Gesetz tritt größtenteils am Tag nach seiner Verkündung in Kraft.
Über die Kernpunkte des Gebäudemodernisierungsgesetzes hatten wir bereits mit unserem Newsletter 10-2026 informiert. Über die wichtigsten noch erfolgten Anpassungen, die nach Maßgabe der vom Ausschuss für Wirtschaft und Energie empfohlenen Änderungen eingefügt wurden, geben wir mit unserem heutigen Rundschreiben einen Überblick.
§ 43 Abs. 1 GModG regelt die sog. „Bio-Treppe“. Wer weiterhin mit Gas oder Öl heizen möchte, wird ab 01.01.2029 nach § 43 Abs. 1 GModG verpflichtet, stufenweise steigende Beimischungsquoten klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan und synthetischen Treibstoff (ab 2029 mind. 10 %, ab 2030 mind. 15 %, ab 2035 mind. 30 % und ab 2040 mind. 60 %) zu erfüllen. In § 43 Abs. 4 GModG wird nun neu vorgesehen, dass diese Pflicht im Zeitraum vom 01.01.2029 bis zum 31.12.2034 unter bestimmten Voraussetzungen durch die Nutzung einer raumlufttechnischen Anlage mit Wärmerückgewinnung erfüllt werden kann.
Wird eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, aufgrund eines irreparablen Ausfalls der bestehenden Heizungsanlage (Havarie) im Zeitraum vom 01.01.2028 bis zum 31.12.2028 neu eingebaut, greift die Pflicht zur „Bio-Treppe“ gemäß § 43 Abs. 7 GModG erst nach Ablauf von 12 Monaten ab dem Einbau der Heizungsanlage.
Die besonderen Regelungen zur Teilung der Mehrkosten der „Bio-Treppe“, aber nur bis zu einem Anteil des biogenen Brennstoffs von max. 30 % am insgesamt verbrauchten Brennstoff, sowie der Netzentgelte für Erdgas und der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter nach § 5a Abs. 3 Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO₂KostAufG) sollen nun dementsprechend gemäß § 5a Abs. 4 CO₂KostAufG im Falle einer Havarie auch erst nach einer Übergangszeit von 12 Monaten nach dem Einbau der neuen Heizungsanlage zur Anwendung kommen. Sollte die Havarie bereits im Laufe des Jahres 2027, eintreten, sollen die Regelungen zur Kostenverteilung gemäß § 5a Abs. 4 CO₂KostAufG erst nach einer Übergangszeit von 12 Monaten nach dem Einbau einer mit Gas, Öl oder Flüssiggas betriebenen Heizungsanlage zur Anwendung kommen.
Des Weiteren wurde in § 5d CO₂KostAufG ein Härtefallklausel für Vermieter eingefügt. Nach dieser Regelung hat der Vermieter nur die CO₂-Kosten und nicht die hälftigen Mehrkosten der Biotreppe sowie die hälftigen Netzentgelte für Erdgas zu tragen, wenn es sich um vermieteten Wohnraum außerhalb eines Gebietes, das durch eine Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt wird, handelt, die vereinbarte Miete weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Absatz 2 BGB beträgt, sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das der Effizienzklasse G oder H zugeordnet ist und der Vermieter weniger als sechs Wohnungen vermietet.
In § 86 Abs. 3 GModG wurde außerdem eine Ergänzung aufgenommen, wonach gemäß Artikel 19 Absatz 2 der Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 die Energieeffizienzklasse A dem Nullemissionsgebäude entspricht.
Darüber hinaus war bereits im Referentenentwurf vom 05.05.2026 ab 2028 eine Grüngas-/Grünheizölquote, die sich an die Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl richtet, geplant. Die Ausgestaltung dieser Quote sowie der zeitliche Rahmen ihrer Einführung waren jedoch ungewiss. Nun regelt ein neuer § 42a GModG, dass eine Grüngas-/Grünheizölquote in einem bis zum 1.12.2026 durch die Bundesregierung vorzulegenden Gesetz eingeführt werden muss. Dieses Gesetz wird die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die zur Wärmeversorgung von Gebäuden in Verkehr zu bringenden Brennstoffe ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Geplant ist ein Start im Jahr 2028 in Höhe von bis zu 1 Prozent.
Trotz erheblicher Kritik an den vorgeschlagenen Regelungen des GModG hinsichtlich ihrer Praktikabilität und der verfassungsrechtlichen Bedenken in Bezug auf das Erreichen der Klimaschutzziele ist das GModG innerhalb des angedachten Zeitplans beschlossen worden. Nun bleibt abzuwarten, ob sich die Regelungen auch langfristig bewähren.
